Актуальные статьи

На правах рекламы.

 

Недостроенная квартира - как выгодно продать?

arenda - A0405

 

Сразу отметим, что речь в данной статье пойдет исключительно о квартирах, купленных у застройщиков (напрямую или через риелторов) на стадии строительства. На московском рынке первичного жилья сложилось несколько юридических «моделей» продажи таких квартир, отличающихся по видам заключенных договоров.

 

 

 

1. Договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования)

Данный договор является наиболее прозрачным и гарантирующим права дольщика по сравнению с другими видами документов. В зависимости от того, когда застройщик получил разрешение на строительство, данный договор регулируется либо нормами ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве» (далее - 214-ФЗ), если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 года, либо является смешанным типом договора в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Это наиболее распространенная схема продажи квартир, к примеру, компанией «Миэль» («Золотая миля»). Природа данного договора весьма спорна. С одной стороны, в законе нет ограничений на предварительную куплю-продажу такого объекта, как строящаяся квартира. С другой стороны, существенным условием договора купли-продажи (равно как и предварительного договора купли-продажи) является предмет, в нашем случае - квартира. А так как некоторые очень значимые свойства квартиры определить из предварительного договора купли-продажи нельзя (в силу того что квартира еще не построена), например, точную площадь, точный номер квартиры, то получается, что не согласовано условие о предмете основного договора, и предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, даже если он подписан сторонами.

3. Договор купли-продажи квартиры

Схема сделки, похожая на предыдущую, используется активно группой компаний «ПИК». Одна из наиболее рискованных схем, причем не для покупателя, а для застройщика. В соответствии с действующим ГК РФ, договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации. А так как квартира на момент подписания такого договора еще не построена, то осуществить государственную регистрацию такого договора в органах ФРС невозможно. Значит, договор купли-продажи не заключен, даже если деньги по нему оплачены, а квартира фактически заселена.

4. Договор уступки прав физическому лицу

Используется редко, но является крайне опасной с точки зрения несоответствия закону (в отношении тех многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года). Статья 1 закона 214-ФЗ запрещает переуступку прав по таким договорам. Скорее всего, застройщик намерен после получения права собственности на квартиру новировать данный договор другим абсолютно законным договором. Поэтому покупателям квартир по таким договорам можно пожелать только везения.

Итак, мы классифицировали виды договоров на строящиеся квартиры. А теперь самое главное: как их можно продать (а точнее, уступить права), если в том возникла надобность.

Если у вас договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования) и разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то не о чем беспокоиться: просто переуступайте свои права дольщика покупателю, заключив с ним договор уступки прав и перевода обязанностей (так называемая «полная цессия»).

Такой договор должен быть одобрен застройщиком (т. е. вашим контрагентом по первоначальному договору долевого участия). После того как покупатель квартиры оплатит ее стоимость, необходимо подписать с ним документ, свидетельствующий о том, что все расчеты проведены и стороны не имеют никаких претензий друг к другу (например, акт о проведении взаиморасчетов). Если к моменту продажи квартира уже построена, то также необходимо подписать с покупателем квартиры акт приема-передачи квартиры. Регистрировать такой договор в органах ФРС не нужно, так как 214-ФЗ на него не распространяется.

Кстати говоря, если кто-то уже купил/продал квартиру путем уступки прав физическому лицу, а разрешение на строительство дома, в котором она находится, было получено после 1 апреля 2005 года, то и здесь не стоит складывать руки: можно в судебном порядке признать право собственности на квартиру и по такому договору. Однако, если исходить из минимального «судебного вмешательства», то лучше избегать данных схем.

Если квартира покупалась по предварительному договору купли-продажи, то самый быстрый способ - заключить договор уступки прав и обязанностей по данному договору с покупателем. Договор уступки прав должен быть также одобрен (путем резолюции или подписания) предыдущим продавцом квартиры, а также сопровождаться актами о проведении взаиморасчетов и приема-передачи квартиры (если квартира уже находится во владении) между продавцом и покупателем.

Самым надежным способом здесь по-прежнему остается обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи квартиры, незарегистрированный в органах ФРС, можно рассматривать как неподписанный, так как по закону он вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Поэтому для продажи такой квартиры есть только один способ - обращение в суд. Вряд ли какой-то потенциальный покупатель захочет принимать на себя обязательства по данному договору: впоследствии признать за собой право собственности по такому договору он не сможет даже в судебном порядке.

То же самое относится и к договору уступки прав физическому лицу. Если квартира была куплена по такому договору, то продавать ее таким же способом не рекомендуется, так как ни один юрист не сможет гарантировать покупателю признание права собственности на квартиру через суд. Поэтому здесь опять выручает метод «фиксации» вашего права собственности (через суд), и лишь затем - отчуждение квартиры третьим лицам.

Конечно, только договор долевого участия в строительстве (если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года) может полностью избавить вас от суда до продажи вашей квартиры третьим лицам. А в остальных случаях, увы, продать недостроенную или достроенную квартиру по закону можно, только признав право собственности, как правило, через суд. И стоит помнить, что покупатели готовы выложить за квартиру в собственности всегда больше средств, чем за недвижимость, права на которую иллюзорны.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Обновления в каталоге статей

Как построить террасу своими руками

stroy - stroyka 1714Чтобы сэкономить свои денежные средства, или чтобы создать уникальное произведение инженерной мысли, можно попробовать построить террасу своими руками.  …

Гидроизоляция кровли

astroy - 1610Гидроизоляция кровли - это зонт, который защищает нас от дождя, ветра, снега, града и других негативных природных воздействий. Гидроизоляция кровли служит для защиты кровли от агрессивных воздействий воды и водно-солевых растворов.  …

Технология утепления лоджии

astroy - 1608Лоджия – это площадь квартиры, которая может превратиться из «холодной кладовки» в полноценную комнату. Многие хозяева квартир, желая увеличить жилую площадь, стремятся найти ей более практичное применение, чем сушка белья и хранение различного хлама.  …

Виды пиломатериалов

astroy - 2705Для строительства обычно используют хвойные породы, чаще всего сосну, иногда ель первого и отборного сортов. Пиломатериалы хвойных пород выпускаются длиной от 1 до 6,5 м ( с разницей в 0, 25 м), а лиственных пород - длиной от 1 до 5 м (с разницей в 0,1 м)  …

Общие сведения о строительных пиломатериалах

astroy - 2707Пиломатериалы, используемые в строительстве, изготовляются почти исключительно из сосны и ели. На объектах различного назначения к пиломатериалам предъявляются различные требования. Высокие прочностные характеристики требуются от дерева, которое используется в несущих конструкциях.…

Как выбирать древесину для крыши

astroy - 2715Древесина - один из самых дорогих материалов в строительной смете. А значит, ошибки при ее приобретении тоже будут стоить дорого. Прекрасно, если рядом с заказчиком окажется специалист, готовый дать дельные рекомендации, но в любом случае знание нескольких несложных принципов, поможет избежать многи…

YouTube и строительство собственного дома

Хочу поговорить о строительстве собственного дома, и о том, как YouTube поможет вам в этом. Ютуб предлагает, как профессионально снятые клипы и фильмы, так и видеозаписи любителей, также включая и видео блоги в свой ассортимент. Что нам это дает?…

Пороки древесины

astroy - 3104Наиболее распространённый порок — сучки. Они представляют собой части (основания) ветвей, заключённые в древесине сортимента. По степени зарастания сучки различают только в круглых лесоматериалах, выделяя два вида: открытые, т.е. выходящие на боковую поверхность сортимента, и заросшие, обнаруживаемы…

Как правильно сделать вентиляцию в частном доме?

stroy - stroyka 0913Вентиляционная система предназначена для того, чтобы в жилое пространство постоянно поступал чистый свежий воздух, что положительно влияет на микроклимат и уменьшает влажность в помещении.  …

Обновления в каталоге компаний и услуг

Профметиз

Проволока стальная, сетка металлическая, тросы стальные, сварочные электроды, машиностроительный крепеж, калиброванный прокат. Доставка собственным автотранспортом по России на ваш склад или объект. Отгрузка контейнерами и вагонами любой грузоподъемности.

Отделка квартир под ключ

Если Вам нужен ремонт квартиры под ключ, требуется ремонт офиса или магазина, необходимо выполнить отделку новостройки с нуля, внутреннюю отделку коттеджа, дома, дачи - мы готовы выполнить все необходимые ремонтно-отделочные работы профессионально, качественно, в оптимальные сроки и с непременным учетом всех Ваших пожеланий и финансовых возможностей. Чтобы сказать точную цену нужно посмотреть объект и обсудить перечень работ. Выезд на осмотр и замер бесплатный. С Уважением, Иван

Отделка квартир под ключ

Если Вам нужен ремонт квартиры под ключ, требуется ремонт офиса или магазина, необходимо выполнить отделку новостройки с нуля, внутреннюю отделку коттеджа, дома, дачи - мы готовы выполнить все необходимые ремонтно-отделочные работы профессионально, качественно, в оптимальные сроки и с непременным учетом всех Ваших пожеланий и финансовых возможностей. Чтобы сказать точную цену нужно посмотреть объект и обсудить перечень работ. Выезд на осмотр и замер бесплатный. С Уважением, Иван

Дверь входная

Дверь входная. Зарабатывай с наценкой от 40% покупая дверь оптом от производителя. Например: Дверь 2 замка, 2 контура уплотнения, раздельная ручка, фрезерованная мдф панель 6 мм. - по цене 6900 руб. Позвони прямо сейчас и получи бесплатный каталог с ценами. Более 30 моделей дверей В НАЛИЧИИ !!!

Гидроизоляция РЕНОВИР Микросил

РЕНОВИР Микросил – водорастворимый концентрат силан-силоксановой микроэмульсии. При смешивании с водой образует низковязкую жидкость, с высоким проникающим эффектом. Легко проникает в поры строительных конструкций с высокой степенью увлажнения. Продукт внесен в ТСН-2001, имеет положительные заключения ведущих институтов России на применение для объектов культурного наследия. Продукт сертифицирован!!! ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ • Осушение каменных, кирпичных и армокаменных конструкций кладки • Для создания капиллярной отсечной гидроизоляции • Снижение высолообразования в каменных конструкциях • Повышение морозостойкости и долговечности • Для снижения теплопроводности кирпичных конструкций

Утепление фасадов любой сложности в Москве и МО.

Компания "Лето Круглый Год" предлагает услуги по утеплению фасадов любой сложности. Весь спектр услуг с комплексной поставкой материалов и работ «под ключ». Благодаря сотрудничеству с поставщиками систем теплоизоляции компания берет на себя все гарантийные обязательства на поставленные материалы и выполненные работы согласно градостроительному кодексу РФ. Утепление фасада пенополистиролом. Бесплатный замер и консультация! Выполним работы по утеплению фасада. Высокое качество работ. Доступные цены.

Утепление фасадов любой сложности в Москве и МО.

Компания "Лето Круглый Год" предлагает услуги по утеплению фасадов любой сложности. Весь спектр услуг с комплексной поставкой материалов и работ «под ключ». Благодаря сотрудничеству с поставщиками систем теплоизоляции компания берет на себя все гарантийные обязательства на поставленные материалы и выполненные работы согласно градостроительному кодексу РФ. Утепление фасада пенополистиролом. Бесплатный замер и консультация! Выполним работы по утеплению фасада. Высокое качество работ. Доступные цены.

Гранитный бордюр (Бордюр гранитный ГП1, 2, 3, 4, 5)

Гранитный бордюр. ГП1….. В наличии на складе и под заказ. Бесплатная доставка. Подробности на сайте.

Гранитный бордюр (Бордюр гранитный ГП1, 2, 3, 4, 5)

Гранитный бордюр. ГП1….. В наличии на складе и под заказ. Бесплатная доставка. Подробности на сайте.

Ремонт квартир от частной бригады

Ремонт квартир под ключ вместе с нами - это быстро, удобно и доступно. Наши специалисты способны выполнить ремонт квартиры под ключ в полном соответствии с вашими требованиями, пожеланиями и финансами. Полный комплекс услуг, узкопрофильные мастера на каждые работы. Имеем весь необходимый инструмент.89060878151

Полезная информация

Каталог компаний и услуг