Квартира без ремонта: правила аренды

В стремлении сэкономить при аренде многие с энтузиазмом останавливаются на варианте найма квартиры без отделки в новостройке или аренды квартиры, требующей ремонта. Однако радость как арендаторов так и нанимателей в этом случае слегка преждевременная: вообще-то, ремонт стоит столько, что хозяевам придется пускать жильцов бесплатно на месяцы и месяцы, а самим жильцам либо придется «вбухивать» в ремонт по две арендные ставки, либо жить в сомнительных условиях.

Но давайте сначала разберемся, что вообще понимается под арендной квартирой, требующей ремонта?

Требует квартира ремонта или нет — понятно, что это, в некотором роде, вопрос взглядов на жизнь и критериев оценки состояния квартиры. Одни считают, что вышедшие из моды обои и простая мебель уже непригодны для проживания, другие готовы жить с разбитыми стеклами в окнах, обваливающимся на голову потолком и т.д. Но есть, конечно, квартиры, в которых просто невозможно жить, предварительно не сделав ремонт. Это, например, квартиры в новостройках без отделки или квартиры, перенесшие пожар или затопление. В конце концов, попадаются и жильцы способные «уделать» жилище так, что без основательного ремонта в дом не зайти.

Правда в аренду такие варианты сдаются не так уж и часто. Как говорят риэлторы, их доля не превышает 10% от общего числа квартир, предлагаемых внаем. Среди них квартиры в новостройках без отделки встречаются совсем редко, наиболее распространенным является вариант, когда квартиры в плохом состоянии, но тем не менее с мебелью и всем необходимым для жизни.

До кризиса интерес к квартирам без отделки был ощутимый, отмечает руководитель управления аренды квартир одного из столичных агентств недвижимости, однако теперь ситуация изменилась. «Сейчас оценить количество обращений с целью сдать квартиру без отделки достаточно тяжело — говорит эксперт — Спрос на такие предложения довольно мал, да и количество предложений можно пересчитать по пальцам. Чаще наниматели ищут жилье, где сделан хотя бы какой-то минимальный ремонт, а основной спрос приходится на квартиры, полностью готовые к проживанию: меблированные и оснащенные бытовой техникой. Кроме того, мизерный спрос на квартиры, требующие ремонта, обусловлен рисками, связанными не только с расходами на строительные материалы, проводимые работы, но и с тем, что нет гарантий, что после окончания всех работ собственник не расторгнет договор, не возместив расходы и прочее.

Поэтому квартиры без отделки вообще, чаще снимают бригады рабочих гастарбайтеров на срок три-шесть месяцев.

Но и обычной семье, в которой есть «мужик с руками» тоже можно найти свой вариант. Так на рынок аренды нередко попадают квартиры, доставшиеся по наследству. Их сдают наследники, не имеющие времени или возможности приводить в порядок жилье, доставшееся от бабушек или дедушек. Обычно плата за наем за такое жилье ниже среднерыночной. И такое жилье находит своих нанимателей: это молодые семьи, которые хотят отделиться от родителей, но в то же время пока не имеют возможности оформить кредит на покупку собственной квартиры; студенты, приехавшие на учебу из других регионов; специалисты, приезжающие на заработки. Понятно, что эти люди планируют снимать квартиру, требующую ремонта, не 3 месяца и даже не полгода — счет идет на годы. «Среди нанимателей квартир без отделки встречаются и юридические или физические лица, планирующие снимать жилье длительное время — не менее 2-3 лет, что вполне оправданно, поскольку на ремонт помещений тратится в среднем от полугода до года в зависимости от площади квартиры, числа комнат, особенностей планировки и так далее — рассказывают риэлторы.

Для квартирных хозяев, которым нужен бесплатный и быстрый ремонт, конечно, лучший вариант — именно гастарбайтеры. Но это вариант для столицы, а в Харькове гастарбайтеры хоть и есть, но в очень небольшом количестве. К тому же, если у хозяина много своих дел и ему не досуг постоянно заниматься поиском квартирантов, то лучше не жадничать, а предоставить жильцам достойные «арендные каникулы», чтобы сохранить с ними долгие арендные отношения.

В случае аренды такой квартиры возникают вопросы: Как посчитать стоимость ремонтных работ? Как защититься от обмана? Что делать, если ремонт оказался дороже, чем планировали?

Рискуют, конечно, обе стороны: квартирный хозяин боится, что ремонт будет плохим, арендатор — что ремонт разорит его, а по окончании работ владелец квартиры выселит жильцов. Инструмент защиты в обоих случаях один и тот же — договор аренды (найма). К нему составляется дополнительное соглашение и прилагается смета расходов на ремонт. Смета должна включать в себя стоимость отделочных материалов, стоимость приобретаемого оборудования, стоимость работ. Смета должна содержать итоговую, окончательную сумму. В документе необходимы подписи сторон договора найма и формулировка: «с условиями, порядком ремонтных работ, наименованием и цветом отделочных материалов, а также с ценой ремонтных работ, в том числе используемого оборудования и отделочных материалов, ознакомлены, согласны, претензий не имеем».

В договоре найма необходимо отразить, что между сторонами достигнута договоренность, а именно, в какой период оплата за наем квартиры производится в счет ремонта, в соответствии со сметой, являющейся неотъемлемой частью договора найма, по окончании вышеуказанного периода оплата за наем производится наличным платежом.

В договоре найма необходимо отразить порядок сдачи-приемки работ, сроки ремонта.

По окончании ремонтных работ необходимо составить акт, подтверждающий исполнение обязательств, связанных с ремонтом.

Договор найма должен буквально отражать порядок досрочного расторжения.

При соблюдении вышесказанного, а также буквальных формулировок в договоре найма, связанных с ремонтом, стороны будут юридически защищены от противоправных действий.

Если ремонт проводится собственными силами (как правило, это экономкласс), то договариваются об определенной сумме; если это месячная арендная плата, то, соответственно, ремонтные работы будут составлять две-три тысячи гривен (этого хватит на косметический ремонт).

Но, в любом случае, даже при внесении всех нюансов ремонтных работ в дополнительный договор, сам договор аренды действует один год, и не факт, что через год собственник не поднимет стоимость аренды, ведь квартира со свежим ремонтом ценится на рынке аренды дороже. То есть здесь, скорее, все зависит от порядочности наймодателя. Дополнительных гарантий нет.

Получается, что шанс сэкономить на аренде, взяв на себя обязательства по ремонту, конечно, есть. Но помешать этому могут человеческие качества участников сделки: в первую очередь, наивность и неточность в расчетах (иллюзия, что нормальный ремонт можно сделать за 4-5 тысяч гривен и за 3 месяца, например, может быть свойственна как сдающему, так и снимающему), а кроме того, элементарная непорядочность, которая может выразиться в существенном повышении ставки по окончании договора.